España te encanta, hasta el punto de querer comprar una vivienda para invertir o para vivir aquí de forma definitiva.
Estás en Londres, en Ciudad de México o en Alemania, y has visto un ático en Madrid cuyas vistas dejan con la boca abierta a cualquiera. Quizás una villa en Marbella donde por fin sabes que vas a llevar una vida tranquila. O puede que tu objetivo sea comprar un piso de lujo en Sevilla. Y cuando piensas en todo esto, antes incluso de elegir ciudad o tipo de vivienda para comprar, te surgen dos dudas que necesitas aclarar, y son, ¿Puedo comprar una vivienda en España si ser español?, ¿Sin tener la nacionalidad?, ¿Y cuánto me va a costar de verdad? Vamos a ver algunos puntos.
Sí. Puedes comprar un inmueble en España siendo extranjero. Es normal, y de hecho, es frecuente. No hay restricciones por nacionalidad salvo en zonas concretar de interés para la Defensa. Eso si, necesitas un NIE. Si la vivienda es de segunda mano pagarás el ITP de la comunidad autónoma (del 6 % al 13 % entre Madrid, Andalucía y Cataluña), y si es obra nueva, un 10 % de IVA más el AJD.
Una cosa a tener en cuenta. Desde abril de 2025, comprar vivienda ya no da acceso a la Golden Visa.
Aquí tienes los requisitos, los impuestos reales por ciudad, cómo funciona la hipoteca para no residentes y los pasos para firmar sin que nada te sorprenda durante el proceso de compra venta. Y si prefieres que alguien coordine todo el proceso por ti, en EEONE te acompañamos en la compra de principio a fin.
¿Puede un extranjero comprar una casa en España?
Duda resuelta, ya sabes que sí se puede. La ley española no distingue por nacionalidad a la hora de comprar una vivienda en España. Un alemán, un estadounidense o un mexicano firman la misma escritura ante notario que un comprador español y quedan inscritos igual en el Registro de la Propiedad.
Lo que de verdad cambia tu situación no es el pasaporte, sino tu residencia fiscal. Si pasas menos de 183 días al año en España y tu centro de intereses está fuera, eres no residente fiscal, y eso decide qué impuestos pagas después de comprar.
| Residente fiscal en la UE/EEE | Residente fiscal fuera de la UE/EEE | |
| ¿Puede comprar? | Sí | Sí |
| IRNR por vivienda no alquilada | 19 % | 24 % |
| Si la alquilas, ¿deduce gastos? | Sí | No, tributa sobre ingresos íntegros |
| Representante fiscal | No obligatorio | Solo en supuestos concretos |
Hay una única excepción ligada a la nacionalidad, no a la residencia, y es que las zonas de acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros, reguladas por la Ley 8/1975 de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional. Afectan sobre todo a suelo rústico y a buena parte de Baleares, y en ellas los compradores de fuera de la UE necesitan autorización militar previa. Los ciudadanos comunitarios están exentos.
En una vivienda urbana de Madrid, Sevilla o Barcelona es raro que aplique, pero la nota simple del Registro te sacará de dudas antes de firmar.
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Requisitos previos: NIE, cuenta bancaria y representante fiscal
Antes de comprar una vivienda en España hay que tener en cuenta que existen ciertos puntos que hay que cumplir. Los vemos ya.
NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Es obligatorio para firmar la escritura, liquidar impuestos e inscribir la vivienda a tu nombre. Se solicita con el formulario EX-15 y la tasa modelo 790 código 012, con cita previa en una Oficina de Extranjería o comisaría de Policía en España, o en el consulado español de tu país. Pídelo en cuanto empieces a buscar: la cita suele ser lo que más retrasa el trámite.
Cuenta bancaria en España
No la exige la ley para comprar, pero en la práctica es casi imprescindible. Desde ella pagarás impuestos, IBI, comunidad y suministros, y facilita que el notario identifique los medios de pago en la escritura. Como no residente, abrirás una cuenta de no residente.
Representante fiscal
Según la Agencia Tributaria, si resides en la UE o el EEE no estás obligado a nombrarlo. Si resides fuera, solo es obligatorio en supuestos concretos, por ejemplo cuando operas mediante establecimiento permanente, cuando resides en una jurisdicción no cooperativa y tienes bienes en España, o cuando Hacienda lo requiere por la cuantía de tus rentas o por poseer un inmueble.
Es decir, a un estadounidense o un británico que compra una segunda residencia no se le exige automáticamente. Aun así, contar con un asesor inmobiliario y un asesor fiscal en España que presente tus declaraciones anuales te va a ahorrar errores y sanciones.
Impuestos y gastos para no residentes
Al comprar una vivienda en España, los impuestos llegan al comprar, una sola vez, y cada año mientras seas propietario. Ninguno depende de tu nacionalidad, pero sí del tipo de vivienda, de la comunidad autónoma y de dónde tengas tu residencia fiscal.
ITP o IVA + AJD según sea segunda mano u obra nueva
- Vivienda de segunda mano: pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija cada comunidad. La base es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro.
- Obra nueva (primera entrega del promotor): pagas un 10 % de IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD), también autonómico.
| Ubicación | ITP (segunda mano) | IVA (obra nueva) | AJD (obra nueva) |
| Sevilla y Marbella (Andalucía) | 7 % | 10 % | 1,2 % |
| Madrid | 6 % | 10 % | 0,75 % |
| Barcelona (Cataluña) | 10 % hasta 600.000 €; 11 % hasta 900.000 €; 12 % hasta 1,5 M€; 13 % por encima | 10 % | 1,5 % |
Con una vivienda de segunda mano de 800.000 €, el ITP sería de 48.000 € en Madrid, 56.000 € en Marbella o Sevilla y 82.000 € en Barcelona. Mismo precio, 34.000 € de diferencia. Los tipos reducidos (jóvenes, familias numerosas) suelen exigir que sea tu vivienda habitual, así que como no residente lo normal es pagar el tipo general.
A los impuestos súmales notaría, Registro de la Propiedad y, si la hay, gestoría y tasación.
Y algo más. Si el vendedor también es no residente, estás obligado a retenerle el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma. No es un coste extra, porque se descuenta del pago, pero si no lo haces respondes tú.
Impuestos anuales por mantener la propiedad (IBI e IRNR)
IBI. Es el impuesto municipal sobre el inmueble. Se calcula sobre el valor catastral con el tipo que fija cada ayuntamiento y lo pagas igual que un residente. Muchos municipios cobran además una tasa de basuras.
IRNR. Aquí está la diferencia real con un residente. Si la vivienda no está alquilada, Hacienda te imputa una renta aunque no ingreses nada: el 1,1 % del valor catastral si este se revisó en una valoración colectiva con efectos desde 2012, o el 2 % en los demás casos. Sobre esa cifra se aplica el 19 % si resides en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y el 24 % si resides en otro país.
Por ejemplo: el valor catastral revisado es de 300.000 €. La renta imputada son 3.300 €. El impuesto anual son 627 € desde la UE o 792 € desde fuera.
Si la alquilas, tributas por el alquiler real, al 19 % sobre el rendimiento neto (con gastos deducibles) si resides en la UE/EEE, o al 24 % sobre los ingresos íntegros si resides fuera. Todo se declara con el modelo 210. El detalle oficial está en la guía de la Agencia Tributaria sobre la renta imputada.
Hipoteca para no residentes: condiciones habituales
Los bancos españoles sí financian a no residentes que quieren comprar una vivienda en España, pero siempre lo van a hacer con más cautela que a un residente:
| Residente | No residente | |
| Financiación habitual | Hasta en torno al 80 % | Entre el 60 % y el 70 % |
| Base de cálculo | Menor valor entre precio y tasación | Menor valor entre precio y tasación |
| Documentación | Estándar | Ampliada: ingresos y fiscalidad de tu país |
A la hora de la verdad, en una vivienda de 800.000 € en Marbella con un 70 % de financiación necesitarás aportar 240.000 € de entrada más los 56.000 € de ITP y los gastos de notaría y registro. Hay que tener ese capital identificado antes de negociar.
Lo que suelen pedir es pasaporte y NIE, justificantes de ingresos, declaraciones de impuestos de tu país de residencia, extractos bancarios recientes y una cuenta en la entidad española. Algunas entidades limitan determinadas nacionalidades, así que pregunta antes de abrir el expediente.
Dos datos útiles. La tasación la encarga el banco, y si sale por debajo del precio, financiará sobre esa cifra. Y el AJD de la escritura de hipoteca lo paga el banco, no lo tienes que pagar de tu bolsillo.
Nuestro consejo es pedir una preaprobación antes de firmar las arras. La financiación es una de las fases que más alarga los plazos de una compra de alto standing, y llegar con ella cerrada te da fuerza en la negociación.
¿Sigue existiendo la Golden Visa? Lo que cambió en 2025
No. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, suprimió los visados de residencia para inversores con efectos desde el 3 de abril de 2025, según confirmó La Moncloa. Hasta entonces, comprar inmuebles por al menos 500.000 € permitía obtener la residencia.
Qué significa para ti:
- Comprar una vivienda en España ya no da residencia, sea cual sea el importe.
- La supresión alcanzó a todas las vías de inversión, no solo a la inmobiliaria.
- Las solicitudes presentadas antes del 3 de abril de 2025 se tramitaron con la norma anterior, y quien ya tenía la Golden Visa conserva su validez.
Si tu plan es vivir en España, tendrás que hacerlo por otra vía del régimen general de extranjería, como la residencia no lucrativa, y la compra irá por un camino independiente. Si tu objetivo es invertir o tener una segunda residencia, nada cambia porque puedes comprar exactamente igual que antes.
Cómo compran los inversores internacionales con EEONE
Comprar una vivienda en España desde otro país tiene el reto añadido de que no puedes estar en cada visita, en cada negociación y en cada trámite. Así trabajamos en EEONE una operación de principio a fin:
- Entrevista inicial. Definimos si buscas vivienda propia, segunda residencia o inversión, tu presupuesto y tu calendario.
- Selección fuera de mercado. No publicamos ninguna propiedad en portales. Trabajamos con una cartera off-market en Sevilla, Marbella, Madrid y Barcelona.
- Valoración y negociación. Analizamos el precio real del inmueble antes de ofertar; si quieres entender cómo, te contamos cómo se valora una vivienda de lujo.
- Seguridad jurídica. Gestionamos la documentación y los trámites legales: nota simple, cargas y todo lo necesario para que la compra se cierre de forma segura.
- Arras, financiación y firma. Coordinamos los plazos hasta la escritura ante notario, en persona o mediante poder.
Si tu perfil es inversor, el club privado EEONE Think Big da acceso a viviendas, edificios, locales, fincas y naves seleccionados. Y si buscas obra nueva, EEONE Construcción desarrolla promociones propias en Marbella, Sotogrande, Sevilla, Barcelona y Cádiz.
Preguntas frecuentes sobre comprar vivienda en España siendo extranjero
¿Necesito estar en España para firmar la compra?
No. Puedes otorgar un poder notarial a una persona de confianza o a tu abogado para que firme en tu nombre. El poder se firma ante notario español, en un consulado español o ante un notario de tu país; en este último caso necesitará la Apostilla de La Haya y, si no está en español, traducción jurada. Lo más prudente es un poder específico para esa compra.
¿Cuánto se tarda en conseguir el NIE?
Si lo pides en España, la Administración tiene un plazo máximo de cinco días para resolver desde que la solicitud entra en registro, pero conseguir la cita previa puede llevar semanas. En un consulado depende de cada oficina, pero las referencias habituales van de dos a ocho semanas. Solicítalo en cuanto decidas comprar.
¿Un extranjero paga más impuestos al comprar que un residente?
Al comprar, no por ser extranjero, el ITP, o el IVA y el AJD, son los mismos. En la práctica sueles pagar el tipo general, porque los reducidos exigen que sea tu vivienda habitual. La diferencia llega después, con el IRNR anual. El impuesto del 100 % para no residentes fuera de la UE es una propuesta presentada en el Congreso en mayo de 2025 que, al publicar esta guía, no está aprobada ni en vigor.
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