Llevas tiempo con las llaves de casa de tus padres, porque no sabes qué hacer con su casa. O a lo mejor porque tus hermanos opinan diferente a ti. El banco te pide papeles que no sabes dónde están, y a lo mejor hasta te han dicho que tienes que esperar varios años si quieres venderla. Pero no tiene por qué ser así.
Vamos a ahondar en este tema, pero a priori, tienes que saber que vender una casa heredada es posible en cuanto los herederos aceptan la herencia ante notario. Y la aceptación y la venta pueden firmarse el mismo día. Antes habrá que liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal (plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable). Al vender, pagarás IRPF por la diferencia entre el precio de venta y el valor que declaraste en la herencia, y la plusvalía municipal de la venta. Si sois varios herederos, hace falta que firméis todos.
Aquí tienes los pasos, los impuestos en Andalucía y Madrid, qué hacer si un hermano bloquea la venta y cuándo conviene esperar. Si quieres que alguien lleve la venta por vosotros, en EEONE te ayudamos a vender tu vivienda.
Antes de vender: aceptar la herencia e inscribir la vivienda
No puedes vender una casa heredada mientras no sea tuya a ojos del Registro. El orden es este:
- Certificados. Necesitas el certificado de defunción y el de últimas voluntades, que solo se puede pedir pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento. Con él sabrás si hay testamento.
- Título sucesorio. Copia autorizada del testamento o, si no lo hay, declaración de herederos ante notario.
- Escritura de aceptación y adjudicación. La firman todos los herederos ante notario, y en ella se fija el valor de la vivienda. Ese valor importará mucho cuando vendas.
- Impuestos. Liquidar el Impuesto de Sucesiones en la comunidad autónoma y la plusvalía municipal en el ayuntamiento.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
| Momento | Qué ocurre |
| Fallecimiento | Empiezan a contar los plazos fiscales |
| +15 días hábiles | Ya puedes pedir el certificado de últimas voluntades |
| Antes de 5 meses | Último momento para pedir la prórroga de Sucesiones |
| 6 meses | Fin del plazo de Sucesiones y de la plusvalía de la herencia |
| 12 meses | Fin del plazo si pediste prórroga (con intereses de demora) |
La prórroga se pide dentro de los cinco primeros meses y genera intereses de demora, como recoge la Comunidad de Madrid.
Un consejo que te puede venir bien. La escritura de herencia y la de compraventa pueden firmarse el mismo día, ante el mismo notario, una detrás de otra. Si ya tienes comprador, puedes vender una casa heredada sin esperar meses a que se inscriba la herencia.
Qué impuestos se pagan al heredar y al vender
Son cuatro, en dos momentos distintos. Al heredar pagas el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal de la herencia. Al vender una casa heredada pagas el IRPF por la ganancia y la plusvalía municipal de la venta.
Y hay que tener en cuenta que el Impuesto de Sucesiones no se rige por donde está la casa, sino por la comunidad autónoma donde residía el fallecido. Una vivienda en Marbella heredada de un padre que vivía en Madrid tributa con la normativa de Madrid.
Impuesto de sucesiones en Andalucía y en Madrid
En ambas comunidades heredar de padres a hijos sale prácticamente gratis. La diferencia aparece con hermanos y sobrinos.
| Andalucía | Madrid | |
| Hijos, cónyuge, padres (grupos I y II) | Reducción de 1.000.000 € y bonificación del 99 % | Bonificación del 99 % |
| Hermanos, sobrinos, tíos (grupo III) | Sin bonificación | Bonificación del 50 % |
| Reducción por vivienda habitual del fallecido | 99 %, manteniéndola 3 años | 95 % hasta 122.606,47 €, manteniéndola 5 años |
Aunque el impuesto salga a cero, ojo con el valor que declares. La base mínima es el valor de referencia del Catastro, y ese mismo valor será tu precio de compra cuando vendas.
Te ponemos un ejemplo. Heredas en Sevilla un piso de tu madre que vale 300.000 € y lo vendes por ese precio. Si lo declaraste en la herencia por 300.000 €, no hay ganancia y no pagas IRPF. Si lo declaraste por 200.000 €, tendrás una ganancia de 100.000 € y pagarás 21.880 € de IRPF. Con la reducción andaluza de un millón, declararlo bajo no te ahorró nada en Sucesiones.
Plusvalía municipal e IRPF en la venta
Plusvalía municipal. Grava el aumento de valor del suelo urbano y la paga el heredero al heredar y el vendedor al vender. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 puedes elegir entre el método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente) y el real (la ganancia efectiva), el que salga más barato. Si no ha habido incremento de valor, no se paga. Al heredar, muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % a hijos y cónyuge: consulta la ordenanza de tu municipio. Al vender, el plazo es de 30 días hábiles.
IRPF. La ganancia es el precio de venta, descontados sus gastos, menos el valor declarado en la herencia, al que se suman los gastos y tributos inherentes a la adquisición. La ganancia que acumuló el fallecido no tributa: queda borrada con la herencia. Lo que pagas es la escala del ahorro:
| Ganancia | Tipo |
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Si sois varios hermanos, cada uno declara la ganancia que le corresponde según su porcentaje.
Vender entre varios hermanos: cómo evitar el bloqueo
Para vender una casa heredada entera hace falta la firma de todos los herederos. Y solo con que uno se niegue, la operación de compra vente se puede parar. Eso sí, nadie está obligado a seguir en la herencia de forma indefinida, y ya lo indica el artículo 1051 del Código Civil dice que ningún coheredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión, salvo que el testador lo haya prohibido.
De la vía más rápida a la más cara:
- Acuerdo con una valoración objetiva. La mayoría de bloqueos nacen de no estar de acuerdo con el precio. Una valoración profesional independiente desactiva muchas discusiones.
- Que uno compre la parte de los demás. Si un hermano quiere quedarse la casa, puede adquirir las cuotas del resto pagándoles su valor.
- Vender solo tu parte. Puedes vender tu cuota hereditaria, aunque un comprador pagará bastante menos por un porcentaje que por la casa entera.
- Contador-partidor dativo. Si los herederos que representan al menos el 50 % de la herencia lo piden, un notario designa a un profesional que hace el reparto sin necesidad de juicio.
- División judicial. Si la casa no se puede dividir y no hay acuerdo, el juez puede ordenar su venta en subasta y repartir el dinero. Es la última opción, porque suele ser lenta y vender por debajo de mercado.
Si el problema es que alguien no acepta ni rechaza la herencia, cualquier interesado puede pedir al notario que le requiera. Si no responde en 30 días naturales, se entiende que la acepta.
¿Vender ya o esperar? Cuándo conviene cada opción
Cada caso hay que valorarlo de forma individual, pero antes de vender una casa heredada hay que revisar una serie de aspectos que vamos a ver ahora.
Vender pronto conviene si:
- Ninguno va a vivir en ella y mantenerla cuesta dinero: IBI, comunidad, seguro y suministros.
- Hay desacuerdo entre hermanos y el tiempo lo empeora.
- Quieres evitar el IRPF. Si vendes poco después de heredar, el precio se parecerá al valor declarado y la ganancia será pequeña.
- La vivienda necesita una reforma que nadie quiere pagar.
Esperar tiene sentido si:
- Aplicaste la reducción por vivienda habitual del fallecido. Debes mantenerla 3 años en Andalucía o 5 en Madrid, o perderás el beneficio.
- La vivienda puede alquilarse y genera más de lo que cuesta.
- Alguno de los herederos va a necesitarla a medio plazo.
Y hay un coste adicional, pues mientras la casa esté vacía y no sea vivienda habitual de nadie, cada heredero tributa en su IRPF por una renta imputada, aunque no ingrese nada.
Cómo te ayuda EEONE con una vivienda heredada
Una herencia ya es suficiente carga emocional. Vender una casa heredada no debería añadir otra. La parte jurídica y fiscal la llevan el notario y el asesor; nosotros nos ocupamos de que la venta salga bien:
Si vale menos de 300.000 €. Con Casas One, la comisión empieza en el 5 % y baja un 0,5 % cada 10 días; si en 60 días no hemos vendido, te pagamos 4.000 €.
Valoración objetiva. Una cifra profesional y razonada que sirve a todos los herederos y evita discusiones sobre el precio. Te contamos cómo valoramos una vivienda.
Venta discreta. No publicamos en portales: la casa familiar se vende en una red privada de compradores, sin fotos en internet ni visitas de curiosos.
Compromiso con plazo. Con el Método EEONE, trabajamos dos meses en exclusiva y, si no vendemos, indemnizamos al propietario con 15.000 €.
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Preguntas frecuentes sobre vender una casa heredada
¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender una casa heredada?
No hay ningún plazo mínimo legal. Puedes vender en cuanto la herencia esté aceptada y adjudicada, y ambas escrituras pueden firmarse el mismo día. En la práctica, entre pedir certificados, preparar la escritura y liquidar impuestos, lo habitual es tardar unos meses. Solo conviene esperar si aplicaste la reducción por vivienda habitual del fallecido, que exige mantenerla 3 años en Andalucía o 5 en Madrid.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
Sin su firma no se puede vender la casa entera, pero tampoco puede obligar a los demás a seguir siendo copropietarios para siempre. Las salidas son negociar con una valoración objetiva, comprarle o venderle su parte, pedir un contador-partidor dativo o, en último caso, acudir al juez para que divida la herencia o subaste la vivienda.
¿Cuánto cuesta aceptar una herencia?
Depende del valor de la herencia y de dónde residía el fallecido. Los costes son los honorarios del notario y del Registro, que siguen aranceles oficiales según el valor; los certificados; el Impuesto de Sucesiones, que entre padres e hijos es casi nulo en Andalucía y Madrid; la plusvalía municipal; y, si contratas a una gestoría o abogado, sus honorarios.
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